אם אתה מחפש בית חדש, כנראה שאתה כבר מבין את החשיבות של ניקוד אשראי מוצק ותשלום מקדמה הגון על מנת לזכות למשכנתא ולסגור רכישה בהצלחה. אבל האם אתה מבין לגמרי כמה קריטי שני הגורמים הללו הפכו לשוק הדיור היפר-תחרותי בו אנו נמצאים כעת, המאופיין במחסור בדיור ובריביות נמוכות שיא?

דברים כדי לגרום לבית שלך להריח טוב

הנה תמונת מצב של המציאות הנוכחית ברחבי המדינה: התשלום הממוצע ב-11 המטרו התחרותיים ביותר בארצות הברית הוא 21 אחוז על פי מחקר חדש של LendingTree . במקומות מסוימים, כמו סן חוזה, קליפורניה; הרטפורד, קונטיקט וקליבלנד, אוהיו, מקדמה של 22 ו-23 אחוזים הם הממוצע המקומי. יתר על כן, 73 אחוז מדהים מהרוכשים באותן מטרו תחרותיות יש ציוני אשראי של לפחות 720.

במילים אחרות, זה לא הרודיאו הטיפוסי שלך. אם אתה רוצה להצליח להנחית את בית חלומותיך (או להנחית בית, נקודה), עדיף שהמצב הפיננסי שלך יהיה מצויין.

״בשוק האדום של היום, מלחמות הצעות מתרחשות בפנים שעה (ות של בית שיוצא לשוק. קונים פוטנציאליים צריכים לנקוט באסטרטגיות יצירתיות כדי להתבלט מהמתחרים', אומר מארק וושברן, מתווך עם בוטיק קונדו נאפולי .

תרצה לזכור את ההערות של Washburn במיוחד אם אתה גר בשלושת המטרו עם ה שוקי הדיור התחרותיים ביותר, שעל פי דוח LendingTree הם (מדורגים לפי הסדר) סן חוזה, קליפורניה (מקדמה ממוצעת 23.67 אחוז; אחוז הקונים עם ציון אשראי 720 ומעלה 84 אחוזים); סן פרנסיסקו, קליפורניה, (מקדמה ממוצעת 21.43 אחוז; אחוז הקונים עם ציון אשראי 720 ומעלה 81 אחוז), וראלי, צפון קרוליינה. (מקדמה ממוצעת 20.39 אחוז; אחוז הקונים עם ציון אשראי 720 ומעלה 70.48 אחוז).

בואו נסתכל מקרוב מדוע ציון אשראי ותשלום מקדמה חיוניים כל כך במקומות החמים ביותר של המדינה וכיצד לסדר אותם לפני שאתם מתחילים בתהליך רכישת הבית.

חפצים קשורים

מדוע שני הגורמים הללו קיבלו חשיבות כזו

בעיקרו של דבר, זה מסתכם בכך: בשוק היפר-תחרותי, המוכרים יכולים להיות קפדניים במיוחד ולבחור את ההצעה שהכי נוח להם, הכוללת בחירה בהצעה שעשויה להפוך אותם ל- רוב כסף ושהם בטוחים ביותר ייסגרו בהצלחה ללא שיהוקים או ליפול מהנאמנות.

'בשוק היפר-תחרותי, הקונה חייב לעשות בדיוק את זה... להתחרות', אומר דרן הרצברג, מתווך נדל'ן מורשה עם Babst + Herzberg בניו יורק. 'למוכר יש שתי מטרות בבחירת קונה - המחיר הגבוה ביותר והסיכון הנמוך ביותר'.

רוב רוכשי הדירות משיגים אישור מראש למשכנתא ממלווה למימון עיקר רכישת הנכס. וחוזה המכירה יהיה מותנה בכך שהקונה יבטיח בסופו של דבר את המשכנתא הזו אם הצעתו תתקבל על ידי המוכר. במקרה שהרוכש הפוטנציאלי לא יקבל אישור למשכנתא זו, עם זאת, הם יכולים לבטל את חוזה הרכישה, ולהשאיר את מוכר הבית בעורפל.

'כאשר לרוכש דירה יש מקדמה גבוהה או גבוהה וציון אשראי הוגן, זה נותן את ההנחה שהקונה יכול להתמודד בנוחות עם המשכנתא, ואם הצעתו תתקבל, הוא עלול לא ליפול מהנאמנות', אומר צ'נטאי ברידג'ס, EXP Realty מלוס אנג'לס . 'הדבר האחרון שמוכר רוצה הוא להתחיל עם קונה ומאוחר יותר לגלות שהאישור מראש שלהם מעולם לא הפך לאישור [ו]הם לא יכולים לקנות את הבית.'

ריאן מקפרטלנד, מנהל ויועץ משכנתאות ב-Mortgage Acuity, אומר על רקע כזה מקדמה היא החשובה ביותר, במיוחד הפקדת הכסף הרצינית.

'תהליך החשיבה הכללי הוא שככל שאתה מוכן לשים יותר כסף, ככל שיש לך יותר עור במשחק, אתה הופך לקונה חזק יותר', אומר מקפרטלנד. 'מקדמות גדולות יותר מעידות בדרך כלל על קונים מוסמכים ורציניים יותר. היכולת לחסוך סכום כסף גדול מדברת היטב על החוסן והאחריות הפיננסית של הרוכשים. ברור שזה לא תמיד המקרה, עם זאת, ברוב המקרים זה כך.'

קו חשיבה זה נכון במיוחד כשמדובר בפיקדון כסף רציני, שהוא הפיקדון שקונה פוטנציאלי מניח לפני סגירת בית כדי להראות שהם רציניים ברכישה.

'אם הקונה אינו עומד בדרישות החוזיות שלו במונחים של הבטחת התחייבות למשכנתא במסגרת זמן מוסכם, המוכר יכול לשמור על הפקדת הכסף הרצינית של הקונה. ככל שהפקדת כסף רצינית גדולה יותר, כך הקונה נמצא בסיכון גדול יותר והמוכר בסיכון קטן יותר. ככל שהסיכון למוכר נמוך יותר, כך ההצעה אטרקטיבית יותר', מוסיף מקפרטלנד.

אז כל זה מסביר מדוע הפיקדונות קיבלו חשיבות משמעותית. אבל מה לגבי ציוני אשראי, אתם שואלים? ישנן סיבות רבות לכך שדירוג האשראי חשוב, אבל הנה תצפית חשובה במיוחד.

אשראי טוב מתורגם ליותר מוצרי הלוואות עבור רוכשי דירות לבחירה, אומר מארק מאיירדירק, ברוקר ראשי בוואשינגטון די.סי. ברוקרים עירוניים . וכאשר למוכרי בתים יש אינספור הצעות לבחירה, הסוכנים שלהם לרוב יתעדפו לפי החוסן הפיננסי של קונה פוטנציאלי על ידי התחשבות במימון של הקונה סוּג .

'אם שמים הצעות במזומן בצד, קונים המשתמשים במימון קונבנציונלי עדיפים על הלוואות FHA או VA', אומר מאיירדירק. 'לכן, לקונה שיש לו את היכולת 'להיות קונבנציונלי' יש סיכוי טוב יותר להצליח כשהוא מתחרה עם קונים אחרים.'

דרכים להפריד את עצמך מהמתחרים

בהתחשב במציאות הזו, יש מגוון דרכים לשפר את הסיכויים שלך להצליח כרוכש דירות, כולל המובן מאליו: שפר את ציון האשראי שלך והגדל את התשלום שלך.

'יש הרבה לווים עם אשראי טוב כרגע. בגלל זה, זה הפך להרבה יותר חשוב להתבלט כלווה ולשמור על אשראי גדול ומאזן מצוין', אומר אדם סליטה, מנכ'ל ומייסד שותף של החברה לסידור החוב .

כמה מהדרכים הטובות ביותר לשפר ולשמור על ציון האשראי שלך כוללות הפחתת היתרות בכרטיסי האשראי וההלוואות השונים שלך, אי ביצוע תשלומים כלשהם ושמירה על יחס החוב הכולל שלך להכנסה (DTI) נמוך ככל האפשר.

״תוודא שאתה מקבל את ה-DTI שלך נמוך ככל האפשר. הדרך הקלה ביותר לעשות זאת היא על ידי תשלום הלוואות והתחייבויות קטנות יותר שעלולות להשפיע לרעה על ההוצאות החודשיות שלך ולכן ה-DTI שלך,' מסביר סליטה. 'החשבונות שיהיו ככל הנראה האשמים בתרחיש זה הם חשבונות כרטיסי אשראי, הלוואות אישיות, הלוואות סטודנטים והלוואות רכב. אם יש לך אחד מסוגי החשבונות האלה והם קרובים יחסית לפרעון, קח קצת מזומן נוסף כדי לפרוע אותם לחלוטין. זה יוריד את ה-DTI שלך וכיתרון נוסף יגביר את ציון האשראי שלך.'

הצע הצעה במזומן

אם הכספים שלך הם בלתי מוגבלים (מה שברור שלא עבור כולם) אתה יכול גם לשקול הצעה במזומן, שככל הנראה הפכה להרבה יותר נפוצה. הצעה במזומן היא בדיוק מה שזה נשמע - הצעה במזומן, כלומר רוכש הדירה ירכוש את הנכס מבלי להבטיח הלוואת משכנתא או צורת מימון אחרת.

'באופן לא מפתיע, הצעות אלו אטרקטיביות יותר למוכר מכיוון שהסיכון של נפילת מימון של קונה פוטנציאלי מתבטל, שוב, וכתוצאה מכך זמן סגירה מהיר יותר', אומר וושבורן, מ-Naples Condo Boutique. 'נראה שכל ההצעות במזומן נמצאות בשיא של כל הזמנים כרגע, במיוחד בשווקי בית שני כמו נאפולי, פלורידה. רבים מהרוכשים שלנו הבינו רווחים משמעותיים בתיקים הפיננסיים שלהם ומעבירים את הרווחים הללו לנדל'ן'.

על רקע תנאי השוק הנוכחיים, לרוכשים במזומן יש יתרון משמעותי על פני קונה מסורתי המעוניין לממן רכישת בית, אומר וושבורן.

כלול הוכחת כספים בעת הצעת הצעה

דרך זולה בהרבה להפוך את הצעת המחיר שלך על בית לתחרותית יותר היא לספק הוכחה לכספים בעת הצעת מחיר על בית, אומר Meyerdirk, מ-Urban Brokers. זה בעצם אומר לספק תיעוד של הנכסים הפיננסיים שלך, אשר ניתן להשתמש בו כדי לבסס את החוסן הפיננסי שלך עם מוכר, להבטיח להם שהעסקה לא תיפול.

'קונים יכולים להגמיש את החוסן הפיננסי שלהם על ידי מתן הוכחות לכספים', מסביר מאיירדירק. 'קונים שעושים זאת צריכים להקפיד לכלול חשבונות פרישה (בהנחה שיש להם אפשרות ללוות כנגדם) יחד עם כל כספי חשבונות צ'קים וחיסכון שיש להם גישה אליהם.'

לוותר על מגרות

דרך אחרונה להפוך את ההצעה שלך למושכת עוד יותר למוכר היא לוותר על רוב המקרים. זה טיפ נוסף שוושבורן מציע לרוכשי הדירות הפוטנציאליים שלו.

'הדרך היחידה להתחרות היא שיהיו כמה שפחות מקרים בהצעה', הוא מסביר. ״מצב מגירה הוא תנאי שיש לעמוד בו לפני שהקונה ימשיך. כך למשל, הצעת קונה יכולה להיות מותנית בכך שהקונה ימכור את ביתו, או הערכת שווי ביתו של המוכר, או כפופה לבדיקה חיובית של הנכס״.

בדרך כלל וושבורן אומר ללקוחותיו לעולם לא לוותר על חירום הבדיקה, ומסיבות טובות. פעולה זו עלולה להוביל להפתעות לא נעימות עבור הרוכש בצורה של תיקונים מהותיים שאולי יצטרכו להתבצע בהמשך הדרך אם יש בבית בעיות מבניות. אבל כקונה, אתה עשוי לשקול לוותר על מקרים אחרים פחות קריטיים.

'השוק של היום אומר שרוכשי דירות צריכים להתאמץ כדי לרכוש בית - בעוד שוויתור על לפחות מקרה רגיל אחד יכול לעזור לך להתבלט, היזהר לפני שתמשיך עם כמה מההגנות החיוניות האלה', אומר וושברן.