בעלות על דירה מגיעה עם מגוון הוצאות שוטפות (מעבר לתשלומי המשכנתא) המשפיעות על מידת הסבירות של בחירת הדיור שלכם בטווח הארוך. וכשאתם עושים קניות בבית, חשוב מאוד להבין את העלויות הללו בקפידה כדי למנוע היתפסות לא מוכנה בהמשך הדרך.

אחת הדוגמאות החשובות ביותר ולעתים קרובות מעצבנות לנושא זה היא עלות דמי עמותת בעלי בתים, הידועה גם בשם HOAs. אם אינך זהיר ואינך שואל מספיק שאלות לגבי HOA פוטנציאלי כאשר אתה שוקל רכישת דירה, ייתכן שאתה צפוי להתעוררות גסה כאשר, שנה אחר שנה, התשלום החודשי ימשיך לעלות ולעלות ולעלות. ..עד שיום אחד, עלויות הדיור שלך התנפחו הרבה מעבר לתקציב החודשי שלך.

'הדבר הכי דחוף שמישהו רוכש לקהילת HOA צריך לדעת הוא האם תג המחיר ישתנה', אומר קווין טיילור, שותף מנהל בחברת שירותי ייעוץ פיננסי תוֹבָנָה . 'העלות הגוברת של עלויות HOA החודשיות יכולה להשפיע על איכות החיים של הבעלים בזמן שהם מתגוררים שם, ועל ערך המכירה החוזרת של נכס כאשר הם רוצים לעזוב - הן לחיוב והן לרעה.'

עמותות בעלי בתים בהחלט יכולות להוסיף ערך רב לשכונה, לשמור על חזות הקהילה ולדאוג לתחזוקה שוטפת של שטחים ציבוריים ושירותים משותפים. אבל הם יכולים גם לגרום לעוגמת נפש כלכלית אם לא ברור לך על מה אתה חותם. לפני רכישת בית בקהילה המנוהלת על ידי HOA, עשה לעצמך טובה והקפד לשאול את השאלות הבאות. (חשבון הבנק שלך יודה לך מאוחר יותר.)

חפצים קשורים

מה זה HOA?

קודם כל. למי שלא לגמרי מכיר, עמותת בעלי בתים (HOA) היא ארגון שיוצר או אוכף חוקים עבור נכסים ותושבים המתגוררים בחלוקה משנה, בקהילה מתוכננת או אפילו בבניין משותף. כפי ש אינסטופדיה מסבירה : מי שרוכש נכס בתוך תחום השיפוט של HOA הופכים אוטומטית לחברים ונדרשים לשלם עמלות או עמלות HOA.

בדרך כלל, HOAs מנוהלים על ידי מועצת המנהלים המורכבת מחברים תושבי הקהילה. חברי דירקטוריון אלה נבחרים על ידי חבריהם בעלי הבתים. עם זאת, במקרים מסוימים, HOA של קהילה עשוי להיות מנוהל על ידי ארגון פרטי של צד שלישי.

זה לא לגמרי יוצא דופן ש-HOAs יגיעו לכותרות או יגיעו לחדשות בגלל החוקים והתקנות המגבילים מדי שלהם.

מה להשיג חבר חדש לחג המולד

מהן דמי HOA?

דמי HOA הם העמלות כל בעל בית חייב לשלם כל חודש לעמותה. עמלות אלו משתנות מאוד לפי קהילה ומיקום גיאוגרפי במדינה ויכולות להגיע למאות דולרים לחודש.

העמלות נגבות לתשלום תחזוקה. בהתאם לעמותה המדוברת, התשלום עשוי פשוט לשלם עבור תחזוקה וגינון כלל קהילתי, אך במקרים מסוימים, הכסף עשוי לשמש גם לתחזוקה של הבית או הבית המשותף שלך.

האם דמי HOA ניתנים לניכוי מס?

ככל שהיית רוצה שהם יהיו, עמלות HOA בדרך כלל אינן ניתנות לניכוי מס. עם זאת, יש חריג אחד בולט לכלל זה.

כיצד לנקות בקבוקי מים מפלסטיק

'עמלות ה-HOA ניתנות לניכוי מס אם אתה משתמש בבית המדובר כנכס להשכרה, מכיוון שהן חלק מההוצאות העסקיות שלך, אבל הן בדרך כלל אינן ניתנות לניכוי עבור בית מגורים ראשוני', אומר מרטין אורפיס, מנכ'ל השכרה למעבדות בבעלות , מדריך משאבים מקוון שנועד לעזור לצרכנים למצוא שכר דירה לבתים משלהם.

חפצים קשורים

מתי הייתה הפעם האחרונה שה-HOA העלה את חובותיו ובכמה?

לפני שתבצע את מה שעבור אנשים רבים היא הרכישה הגדולה ביותר בחייהם, תרצה לשאול על הרקורד של העלאות דמי HOA בקהילה פוטנציאלית. זו בקלות אחת השאלות הבסיסיות והחשובות ביותר שיש לשאול לגבי HOAs. התשובה יכולה לעשות הבדל דרמטי בהוצאות החודשיות שלך.

'זה עשוי להיות דגל אדום אם ה-HOA העלה בעקביות את חובותיה במהלך השנים האחרונות. זה עשוי לומר שאותו דבר יכול לקרות גם לך כתושב שם, ואתה עלול לעמוד בפני עמלות מוגדלות מדי שנה', אומר אנדי טיילור, מנהל כללי של קרדיט קארמה הום . 'מצד שני, אם עבר זמן מה מאז שה-HOA העלה את האגרות שלו, זה עשוי לומר שהם יכולים להגדיל את האגרות בעתיד הקרוב.'

אתה צריך להבין את לוח הזמנים של האגרות, כמו גם מסגרת זמן ברורה מתי הם מצפים להעלות שוב את האגרות, כך שלא תיתפס על ידי תעריף חודשי גבוה בהרבה זמן קצר לאחר המעבר.

כמה יש ל-HOA ברזרבות? ומהי מטרת המימון הכוללת של ה-HOA עבור חשבון המילואים שלה?

גם זו אולי אחת השאלות המשמעותיות ביותר שאתה יכול לשאול. הנה הסיבה: חלק מדמי ה-HOA החודשיים שתשלם מנותבים בדרך כלל לקרן המילואים של העמותה כדי לכסות פרויקטים עתידיים של תיקון, החלפה או חירום בקהילה.

ללא סכום כסף הולם בקרן זו, ייתכן ש-HOA לא יוכל לכסות צרכים עתידיים כאלה. והנה נקודת המפתח, מחסור בכספי רזרבה, או חשבון רזרבה ממומן חלקית או לא מספקת בזמן רכישת בית חדש, הוא סימן לכך שדמי HOA צפויים לעלות. ו לִשְׁמוֹר גָדֵל עד שהעמותה תגיע ליעדי מימון המילואים שלה.

'שאלו כמה הרזרבות ממומנות כעת כאחוז מהתקציב הכולל של ה-HOA לתיקונים', מסביר רוג'ר קאמינגס, של ריאל מתווך שיא. 'שאלה זו עוזרת להבין את כושר הפירעון הפיננסי של ה-HOA ועד כמה הם מתחזקים ומפקחים על התקציב שלהם.'

אם התשובה היא פחות מ-30 אחוז, אלו לא חדשות טובות, אומר קאמינגס. מימון עתודה נוכחי של בין 30 ל-60 אחוז מיעד העמותה הוא תשובה מעט טובה יותר. אבל באופן אידיאלי, אתה רוצה שהתשובה תהיה שחשבון המילואים של העמותה ממומן ב-60 אחוז לפחות, אם לא יותר.

'כל דבר של פחות מ-60 אחוז יכול להיות הערכה מיוחדת בטווח הקרוב או העלאת אגרות אם תיקון או החלפה קהילתית גדולים קרובים', מסביר קאמינגס.

HOAs רבים יבצעו מעת לעת לימודי מילואים, ומחקרים אלה מודיעים לאגודה לגבי הטווח המתאים או הרמה של כספי המילואים שהם צריכים להחזיק בהישג יד כדי לכסות מצבי חירום בלתי צפויים, פרויקטי החלפה שונים או שיפורי HOA, מוסיף עו'ד בן גוטליב, מייסד שותף של מבוסס אריזונה מקווין וגוטליב .

מהי הפילוסופיה של ה-HOA לגבי הערכות מיוחדות לעומת שימוש בקרן מילואים?

HOAs ניגשים למימון פרויקטים ושדרוגים גדולים בצורה שונה, בהתבסס על הגודל, הבשלות והפילוסופיה שלהם, אומרת קלייר הונסאקר, מנכ'לית אתר המימון האישי תשאל את פלוסי.

איך מניפה לקפל מפית

״עד כמה הם מסתמכים על הערכות מיוחדות יכולה להיות השפעה גדולה על הכספים שלך כחבר. HOA חדש יותר עשוי להסתמך במידה רבה על הערכות מיוחדות עבור שיפורים מתוכננים ותיקונים לא מתוכננים מכיוון שהם עדיין בונים את קרן העתודה בהדרגה מתוך עמלות ה-HOA', מסביר Hunsaker. 'הם עשויים גם להסתמך על הערכות מיוחדות אם הם צופים תחלופה ממוצעת מהירה יותר בין היחידות.'

באופן אידיאלי, תרצה ש-HOA יגיד לך שהם לא מתכננים ליישם הערכות מיוחדות ושהם לא מסתמכים על גישה זו לצרכי מימון.

'הערכות מיוחדות הן הוצאות נוספות שנגרמות לבעל הבית מחוץ לתשלום החודשי הרגיל שלו. בהתאם לפריט התיקון או ההחלפה, אלה יכולים להגיע בין כמה מאות לעשרות אלפי דולרים', מסביר קאמינגס, מריאלי. 'לפעמים ה-HOA יכול להציע הלוואה או תשלומים לאורך זמן אבל אם לא ממומן היטב, זה בדרך כלל יבוא כתשלום חד פעמי מכיסו.'

מהי העלייה השנתית הממוצעת של דמי HOA?

בסיכון למצות את השאלה הספציפית הזו, תרצה גם לשאול אם ל-HOA יש רקורד של הגדלת דמי HOA בסכום מסוים, או אם יש לו לוח זמנים של העלאות מתוכננות שתוכל לראות. הידיעה הזו תאפשר לך לתכנן את העליות בצורה מדויקת יותר בתקציב הבית שלך ואולי אפילו תעזור לך לקבוע אם אתה יכול להרשות לעצמך לחיות בקהילה.

'בית הוא השקעה גדולה, ללא קשר לכמה זמן אתה מתכנן להישאר שם, אז חשוב לדעת כמה אתה חייב ל-HOA בכל שנה', אומרת ביילי קרסון, מומחית לבית באנג'י. 'הידיעה בוודאות שהעמלות של HOA יעלו ב-3 אחוזים בכל שנה היא שונה מאוד מהעלאות בלתי צפויות של 10 אחוזים.'

אם לעמותה יש היסטוריה של עליות משמעותיות ובלתי צפויות בתשלומים החודשיים, זה יכול להיות סימן לניהול לקוי.

'הידיעה באיזו תדירות ומדוע מעלים את התשלומים היא קריטית עבורך ועבור עלות העלות של הבית כיום ובעתיד, אבל זה גם מעיד על הבריאות הפיננסית של HOA', מוסיף בטסי רונאל , מתווך קומפאס שבסיסו במחוז ווסטצ'סטר, ניו יורק. 'תרצה לדעת אם האגרות גדלות בשיעור מוגדר ומהן ההעלאות שנועדו לתת מענה? האם האגרות גוייסות לכל פרויקט? והאם אנחנו מצביעים על הדברים? אם לא, מי מקבל את ההחלטות הכספיות, והאם הם מעורבים ב-HOA? האם הם גרים בקהילה או שהם צד חיצוני?'

מהי דמי ה-HOA לכל רגל מרובע של הבית בשכונה הפוטנציאלית שלך, בהשוואה לדמי HOA בשכונות הסובבות?

שאילת השאלה הזו היא רק השוואת ביצועים בסיסית, אומר קווין טיילור מ-InSight.

'רק הייתי רוצה לדעת שהעלות החודשית של עמלות ה-HOA שלי, המתוקנות לשטח המרובע של הנכס מתאימה לשכונות אחרות בעיר שלי ולבניינים או קהילות אחרים באותו גודל וסוגי בניינים דומים', מסביר טיילור. . 'אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי, ולדעת את העמלות חלקי השטחים הריבועיים היא הדרך הטובה ביותר להתפייס ולהתחיל להשוות את העלות של HOAs.'

מה בדיוק מכסים דמי HOA?

ברגע שאתה יודע את סכום דמי ה-HOA הפוטנציאליים, ובאיזו תדירות הם עשויים לעלות, תרצה להבין על מה בדיוק הכסף משמש כדי לשלם, כדי שתוכל להחליט אם העלות באמת שווה לך את זה.

לדוגמה, האם דמי HOA יכסו תחזוקה של בריכה קהילתית או מגרשי טניס? אם כן, האם אתה מוכן לשלם כמה מאות דולרים בחודש על עמלות כאלה אם אין לך עניין בשימוש בסוגים אלה של שירותים? אם התשובה היא לא, ייתכן שהכסף שלך ימומש בצורה טובה יותר במקום אחר, כמו בקהילה שאין לה דמי HOA, מה שיאפשר לך להשתמש בכסף הנוסף הזה בכל חודש לדברים אחרים.

'אם יש אזורים משותפים זמינים לתושבים, כמו בריכות, חדרי כושר, מגרשי טניס או פארקים, גלה מהי האחריות של ה-HOA לתחזק אותם', אומר קרסון, מאנג'י. 'ברר אם הם אחראים לפינוי שלג, חיתוך דשא או אחזקת מדרכות וכבישים ברחבי הקהילה. ברגע שאתה יודע מה מכסה החוב שלך וכמה הם עולים, אתה יכול לקבל החלטה מושכלת האם הנכס הוא ההחלטה הפיננסית הנכונה לך ולמשפחתך.'

האם השיער שלך גדל מהר יותר כשאתה חותך אותו

כמה אנשים יש ל-HOA בצוות במשרה מלאה?

זו שאלה שעלולים להתעלם ממנה על ידי בעלי בתים פוטנציאליים שאינם מצליחים להבין את משמעותה. אבל ככל שיש ל-HOA יותר עלויות תפעול, כך תשלמו יותר מדי חודש ושנה.

'בדרך כלל, ככל שיש להם יותר אנשים בצוות, דמי ה-HOA שלך גבוהים יותר', מסביר אנדי טיילור, מ-Credit Karma Home. 'מספר האנשים בצוות תלוי בדרך כלל בדברים כמו מספר היחידות בנכס, או השירותים בנכס, במיוחד אלה שצריכים תשומת לב מיוחדת, כמו בריכה או גינון'.

האם יש הגבלות על השכרה, ואם כן, מהן?

נכון לעכשיו, אם שאלתם חלק מהשאלות שכבר הוצגו או את כולן, אתם צריכים לדעת היטב מה צפויות להיות כרוכות עלויות הדיור העתידיות שלכם. אבל יש עוד שאלה אחת שאולי תרצה לשאול: האם ה-HOA מגביל את היכולת שלך להשכיר את הבית שלך. זה כמובן חשוב אם אתם מתכננים לעבור דירה בעתיד, אבל לא רוצים למכור את הנכס.

'לחלק מ-HOA יש אחוז מוגבל של יחידות שניתן לשכור, בעוד שאחרות קובעות תקופת אכלוס חובה כמו שנה אחת לפני שמאפשרות הסבה להשכרה', אומר קאמינגס, מריאלי. 'ברור שככל שפחות הגבלות כך ייטב'.

האם חוקי HOA אינם ניתנים לאכיפה?

HOAs בהחלט יכולים להיות מטריפים ומאתגרים להתמודד איתם לפעמים. אם אתה מוצא את עצמך נתקל בבעיה מסוימת עם HOA המקומי שלך, מומלץ לעשות את המחקר שלך כדי לברר אם הרגולציה המדוברת באמת ניתנת לאכיפה או לא.

חלק מכללי HOA, למשל, אינם ניתנים לאכיפה - לא בגלל הטקסט של הכלל, אלא בגלל שהם נחקקו או נאכפו בצורה שגויה, אומר Orefice, מ-Rent to Own Labs.

'יש גם חוקים בתחומי שיפוט רבים המסדירים מה HOA יכולה להסדיר ומה לא יכולה להסדיר, במיוחד כשמדובר בחופש ביטוי, אפליה ושימושים סבירים (אם מכוער לחלק מהאנשים) ברכוש שלך, כולל הצבת צלחות לווין או חוטי כביסה, ״ אומר אופיס.

שורה תחתונה? זה רעיון טוב להקדיש זמן כדי להבין למה אתה נכנס כשאתה שוקל רכישת נכס עם קהילה המנוהלת על ידי HOA.

סרט ליל כל הקדושים לילדים בנטפליקס

'הסתכל על אורח החיים שלך וודא שכל מה שאתה רוצה להוסיף או להביא לבית החדש שלך מותר', אומר אנדי טיילור, מנהל כללי של Credit Karma Home. ״למשל, אם יש לך אגודל ירוק, מותר לך לשתול פרחים באדנית מחוץ לחלון? אם אתה אוכל אוכל, האם אתה יכול לקבל גריל עם להבות פתוחות? אם אתה מעשן, האם מותר לעשן? אפילו דברים כמו צבע הבית שלך, או אם אתה יכול לשמור או לא לשמור על אוסף גמדי הדשא הנרחב יכול להיות מוסדר על ידי ה-HOA.'