מה לדעת על משכנתאות: כמה משכנתא אתה יכול לעמוד, ביטוח משכנתא ועוד

משכנתאות מבלבלות - הפוך את התהליך לקצת יותר פשוט על ידי ביצוע המחקר שלך תחילה.

לורן פיליפס

לחסרי ידע, משכנתאות עשויות להיראות כמו המכשול המסובך ביותר בעתיד הפיננסי שלהם. הלוואות קונבנציונליות ולא קונבנציונליות? ביטוח משכנתא פרטי? משכנתאות לשלושים שנה? יש מספיק טרמינולוגיה כדי להפחיד אפילו את רוכש דירה ראשונה הממומן ביותר. למרבה המזל, כל השפה הקשורה למשכנתא ניתנת ללמידה עם קצת מאמץ.

אם אתה רוצה לקנות בית, תצטרך להבין את כל המשכנתא המבולבלת הזו, ואין זמן טוב יותר מהווה, כאשר שיעורי המשכנתא בשפל שיא. המשך לקרוא לחמישה דברים שאתה צריך להבין לפני שאתה מתחיל בחיפוש הבית שלך, ותוכל לקבוע מתי זה הזמן להתחיל לדבר עם מלווי משכנתאות.

רק זכרו: אם הכל נראה מכריע, מתכנן פיננסי (או חבר או בן משפחה בעל ידע בכסף) יכול לעזור להדריך אתכם בתהליך. קניית בית היא מרתון, לא ספרינט, ואתה לא צריך לעשות את זה לבד.

חפצים קשורים

אחד חשבו כמה משכנתא אתם יכולים לעמוד בה

אלא אם כן יש לך מטמון סודי של מזומנים חבוי איפשהו - מספיק כדי להוציא כמה מאות אלפי דולרים על בית החלומות שלך - תצטרך ללוות כסף כדי לקנות בית. גודל המשכנתא שאתה יכול לקבל, אם כן, יקבע אילו נכסים נכנסים לטווח המחירים שלך. לפני שתתחיל להסתכל ברצינות על בתים, אתה צריך להבין כמה משכנתא - ובהרחבה, כמה בית - אתה יכול להרשות לעצמך.

'ההכנסה שלך כן מכתיבה את יכולת ההלוואה שלך', אומר אנדריאה קורין וויליאמס, CFP, CLU, ChFC, יועץ לניהול עושר עם Northwestern Mutual.

כאשר אתה מנסה לזכות בהלוואה, תצטרך לספק הוכחה להכנסה. המלווים גם יבדקו את דוחות האשראי שלך כדי לזהות אילו צורות אחרות של חובות - הלוואות לסטודנטים, הלוואות אישיות, הלוואות רכב וכו' - יש לך. הם ישתמשו במידע הזה כדי לחשב את יחס החוב להכנסה שלך: סכום הכסף שאתה חייב ביחס להכנסה שלך. המלווים רוצים לוודא שתשלומי החוב החודשיים שלך, כולל תשלומי המשכנתא המוצעים שלך, יהיו סבירים בהתחשב בהכנסה שלך.

'רוב ההלוואות דורשות יחס חוב להכנסה של 43 אחוז', אומר מישל האמונד, יועץ הלוואות בתים עם Chase Private Client. 'לדוגמה, אם לקוח מרוויח 120,000 דולר בשנה, זה שווה ערך לרווח ברוטו של 10,000 דולר לחודש. לכן, לקוח עם תרחיש זה יכול בדרך כלל להיות זכאי להוציא עד ,300 לחודש עבור כל ההוצאות המופיעות בדוח האשראי - לא רק דיור.'

במילים אחרות, ההכנסה שלך צריכה להיות גבוהה מספיק כדי שתוכל לעמוד בקלות בתשלומי המשכנתא שלך בנוסף לכל תשלומי הלוואה אחרים. כדי לחשב כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, חלק את המשכורת השנתית או הכנסת משק הבית שלך ב-12. הכפל את המספר הזה ב-0.43. אם יש לך חובות אחרים, הפחת את התשלומים החודשיים מהמספר. סכום סופי זה הוא תשלום המשכנתא החודשי הגדול ביותר שאתה יכול לעמוד בו. לפירוט מפורט יותר של כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, ישנם מספר מחשבוני משכנתא מקוונים בחינם; NerdWallet יש אחלה.

עם זאת, זה לא רעיון מצוין לבקש את ההלוואה הגדולה ביותר האפשרית. 'כלל אצבע טוב הוא לשאול את עצמך, 'כמה אני צריך ללוות?' במקום, 'כמה אוכל ללוות?'' אומרת קתי קאמינגס, סמנכ'לית פתרונות בעלות בתים ותוכניות דיור בר השגה ב- בנק אמריקה. 'גישה זו מתמקדת בסכום המתאים בנוחות לתקציב שלך.'

האמונד אומר שיש עוד כמה גורמים, כולל ציון אשראי וגודל מקדמה, שיכולים לקבוע כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, אבל הכנסה היא נקודת התחלה שימושית מכיוון שהיכולת להחזיר את ההלוואה היא המפתח.

עם זאת, כאשר אתה מחשב את אפשרויות המשכנתא שלך, אל תשים לב רק לתשלום החודשי הזה. רוכשי דירות פוטנציאליים צריכים להבין שהתשלום החודשי לא מראה את כל התמונה, אומרת ננסי דהרוסו, סמנכ'לית ומנהלת אימון ב- אייקו, חברת Goldman Sachs המציעה תוכניות ייעוץ פיננסי בחסות החברה

DeRusso אומר שאנשים נוטים להתמקד בגודל התשלום החודשי הזה, אבל יש בו יותר, כולל עלויות סגירה, דמי הערכה ובדק בית, שירותים, תיקונים ועוד. חלק מהעלויות הללו יהיו מראש וישולמו בעת הרכישה, אך אחרות יגדילו את העלות החודשית של בעלות על הבית שלך. כדי להבין מה יהיו העלויות הללו, DeRusso ממליצה לדבר עם המלווה או המתווך שלך על עלויות מוקדמות, ולאחר שמצאת את בית החלומות שלך, עם בעל הבית הנוכחי לגבי הוצאות חודשיות או שנתיות שעומדות בפניהם.

שתיים בדוק את האשראי שלך

בנוסף לבדיקת ההכנסה שלך, המלווים יבחנו את ציון האשראי שלך ואת דוחות האשראי שלך. ציוני אשראי גבוהים יותר הופכים את הלווים לאטרקטיביים יותר עבור המלווים ויכולים לעזור לך לקבל ריבית נמוכה יותר, אך המלווים יתאימו את הציפיות שלהם לציוני אשראי בהתבסס על הסביבה הכלכלית, אומר וויליאמס. אם הזמנים קשים ואנשים רבים אינם מסוגלים לבצע תשלומים, המלווים עשויים להחמיר את ההגבלות שלהם ולהיות פחות מוכנים להלוות כסף לאלה עם ציונים נמוכים יותר; הם עשויים לאשר אנשים עם ציוני אשראי נמוכים יותר בחופשיות אם התנאים טובים.

אם אתה מקווה לקנות בית בעתיד הקרוב ותזדקק למשכנתא כדי לשלם עבורה, התחל לעבוד עכשיו כדי להפחית את החוב שלך ואת שיעור ניצול האשראי שלך - כמה מהאשראי הפנוי שלך אתה משתמש בחודש נתון - כדי להגדיל ציון האשראי שלך.

3 מחקר סוגי הלוואות

'אנשים רבים אולי לא יודעים שיש כמה סוגים של משכנתאות', אומר לורן וויבר, CFP, יועץ פיננסי בכיר עם שירותי ייעוץ אישי של Vanguard. 'רוכש דירה פוטנציאלי צריך להבין את סוגי ההלוואות השונות הזמינות, כיצד הן עשויות להיות זכאיות, ואת היתרונות הפוטנציאליים שהן מציעות.'

ברגע שיש לך תחושה של גובה המשכנתא שאתה יכול לעמוד בו, התחל לחקור את סוגי המשכנתאות העומדות לרשותך. משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה היא המשכנתא הנפוצה ביותר בארה'ב, אבל יש לך הרבה יותר אפשרויות, אם אתה מעוניין.

הלוואות קונבנציונליות לעומת הלוואות לא קונבנציונליות

האם אתה יכול להשתמש בקצפת כבדה במקום שמנת כבדה

'משכנתא קונבנציונלית מוצעת על ידי מלווה פרטי, בעוד משכנתאות לא קונבנציונליות, כמו FHA [מינהל הדיור הפדרלי] או VA [עניינים ותיקים], הן הלוואות ממשלתיות עבור קונים מוסמכים ספציפיים', אומר וויבר.

הלוואות קונבנציונליות פתוחות לכלל האוכלוסייה, המוצעות על ידי מלווים פרטיים, ומגיעות עם המקדמה והתנאים הסטנדרטיים שרוב האנשים מקשרים למשכנתאות. משכנתאות לא קונבנציונליות מגובות על ידי תוכניות ממשלתיות, כגון ה-FHA או המחלקה לענייני ותיקים, כדי להפוך את בעלות הבית לנגישה יותר לקבוצות מסוימות.

'מחסמי הכניסה נמוכים בהרבה', אומר וויליאמס על הלוואות FHA, שזמינות בדרך כלל לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים יותר. הלוואות לא קונבנציונליות גם לא תמיד דורשות מקדמה של 20 אחוז, מה שהופך את רכישת הבית להרבה יותר ניתנת לביצוע עבור אנשים רבים. גם להלוואות לא קונבנציונליות יש ריביות נמוכות יותר. עם זאת, הם לא חפים מהחסרונות שלהם, כלומר הצורך לשלם עבור ביטוח משכנתא - עוד על כך בהמשך.

משכנתאות בריבית קבועה מול משכנתאות בריבית משתנה

במשכנתא בריבית קבועה, הריבית להלוואה נקבעת בעת נטילת ההלוואה ונשארת זהה לכל חיי ההלוואה. (ניתן לשנות את ריבית המשכנתא על ידי מימון מחדש, אך ההלוואה המקורית תישאר זהה.) משכנתאות בריבית משתנה (נקראת גם משכנתאות בריבית מתכווננת, או ARMs ), לעומת זאת, יש תעריפים שניתן להתאים לאורך חיי ההלוואה לאחר תקופת היכרות.

משכנתאות בריבית משתנה מגיעות בדרך כלל עם ריבית נמוכה יותר ותשלום חודשי נמוך יותר בתחילת ההלוואה, אומר האמונד, אבל הן ידועות לשמצה בכך שהלווים נקלעו לצרות עמוקות: סוג של משכנתאות בריבית מתכווננת סייעה לתרום למאוחר. משבר דיור של שנות ה-2000. לאחר פרק זמן מוגדר, הריבית של משכנתאות בריבית משתנה יכולה להשתנות, לעלות או לרדת בהתאם לכוחות כלכליים גדולים יותר. אם הריבית יורדת, הלווים חוסכים כסף - אבל אם הריבית תעלה, הלווים יכולים לעמוד בפני תשלומים חודשיים גדולים יותר (אולי לא סבירים). הריביות על משכנתאות בריבית משתנה משתנות בלוח זמנים מוגדר שיכול להיות שנתי או חודשי, אך לא ניתן לצפות אם הן עולות או יורדות.

ניתן להשתמש במשכנתאות בריבית משתנה או בריבית מתכווננת לטובת הלווה, אך כל מי שמעוניין לקחת אחת מההלוואות הללו צריך להיות בטוח שהוא מבין את ההשלכות האפשריות. אם נעשה נכון, משכנתאות אלו יכולות לעזור ללווים לחסוך כסף.

'לקוחות שבוחרים במשכנתאות בריבית משתנה צריכים להבין היטב את כל הסיכונים הכרוכים בהישארות בהלוואה לאחר שתקופת ההיכרות מסתיימת והריבית הופך להתאמה', אומר האמונד. 'משכנתאות בריבית משתנה הן בדרך כלל אופציה עבור לקוחות שמתכננים לעבור דירה בתוך מסגרת זמן מסוימת או כאלה שיש להם את היכולת לשלם את מלוא המשכנתא תוך פרק זמן קצר.'

משכנתאות בריבית קבועה הן בהחלט עקביות יותר, אבל אם הן נלקחות כשהריביות גבוהות והריבית יורדת מאוחר יותר, הלווים יצטרכו למחזר - תהליך לפעמים יקר - כדי לנצל את הריביות הנמוכות הללו. אם אתה יכול לקחת משכנתא כאשר הריבית נמוכה, עם זאת, כפי שהם במהלך המשבר הכלכלי COVID-19, ייתכן שתהיה מוגדר לכל חיי ההלוואה שלך.

משכנתאות ל-10 שנים, 15 שנים, 20 שנים ו-30 שנים

למרות שהכי נפוץ על משכנתאות ל-30 שנה, אתה יכול לקבל משכנתא לפרקי זמן רבים ושונים. מספר השנים קובע כמה זמן יש לך לשלם את המשכנתא שלך: המשכנתא האהובה ל-30 שנה נותנת לאנשים 30 שנה להחזיר את עלות הלוואת הבית שלהם, בתוספת ריבית. משכנתא ל-10 שנים, לעומת זאת, נותנת לאנשים רק 10 שנים לשלם את מלוא העלות של הלוואת המשכנתא שלהם, עם ריבית - אבל הם נטולי חובות אחרי עשור בלבד.

לכל תוספת יש יתרונות משלה ושיטת קביעת ריביות, אבל בדרך כלל, אתה חוסך כסף בסך הכל עם הלוואות קצרות יותר. התשלומים החודשיים שלך יהיו הרבה יותר גדולים עם הלוואה ל-15 שנה, אבל תשלם פחות בטווח הארוך, כי אתה משלם פחות בריבית - ואתה מפסיק לשלם הכל ביחד אחרי 15 שנה, כשההלוואה נפרעת ואתה להחזיק את ביתך במלואו. הלוואות קצרות יותר נוטות להיות בעלות ריביות נמוכות יותר, מכיוון שמלווים רואים בטווחי הלוואות קצרים יותר השקעות פחות מסוכנות מאשר ארוכות יותר, ומאפשרות לבעלים לבנות הון עצמי מהר יותר.

הכל הגיוני כשאתה זוכר שריבית היא העלות של הלוואת כסף: כשאתה לווה כסף ליותר זמן, תצטרך לשלם תוספת עבור הזמן הזה. כשאתה לווה כסף ממישהו ואין צורך להחזיר אותו במלואו במשך 30 שנה, אתה צריך לשלם על מותרות הזמן — והתשלום הנוסף הזה מתבטא בצורת ריבית.

לפני שאתה מתמודד על משכנתא חוסכת כסף ל-10 או 15 שנים, זכור שלהלוואות אלו יש תשלומים חודשיים גדולים יותר. להלוואות ארוכות יותר יש תשלומים נמוכים יותר, מה שמאפשר לאנשים לקנות בתים גדולים יותר, יפים יותר או במיקום טוב יותר שיש להם יותר זמן לשלם עבורם. הם יכולים גם לחסוך כסף למטרות אחרות - חינוך, פרישה וכו' - או להשקיע אותו תוך כדי החזרת חובם. עם הלוואות קצרות יותר, אתה מסתכן בקבלת תשלום חודשי כה גבוה עד שאינך יכול לחסוך כסף.

למרות שתמיד אפשר לפרוע את המשכנתא שלך מוקדם, חשוב לשקול מהו טווח ההלוואה הטוב ביותר עבור התוכניות הפיננסיות ארוכות הטווח שלך.

דברים לקנות לאמא שלך ליום ההולדת שלה

4 חשב את המקדמה שלך

המקדמה היא סכום הכסף הראשוני שאתה משלם עבור הבית שלך. תשלום עבור בית אינו הכל באמצעות משכנתא: אתה גם צריך לשים מעט כסף מראש כדי לרכוש את הנכס שלך. באופן מסורתי, המלווים מבקשים 20 אחוז מהעלות הכוללת של הבית: אם אתה מסתכל על בית של 200,000 $, זה אומר שאתה צריך לפחות 40,000 $ למקדמה, בתוספת כל עלויות סגירה נלוות ועמלות מראש מתהליך הקנייה.

חיסכון מספיק כסף עבור המקדמה הזו הוא מחסום נפוץ לבעלות על דירה: גם אם לאנשים יש מספיק הכנסה כדי לעמוד בתשלומי משכנתא חודשיים, חיסכון של כל כך הרבה כסף יכול לקחת שנים. למרבה המזל, יש הלוואות שאינן דורשות מקדמה של 20 אחוז. הלוואות לא קונבנציונליות, כמו הלוואות FHA או VA, מקבלים תשלומים נמוכים יותר בהתבסס על מגוון גורמים, כולל הכנסה. קיימות גם תוכניות פרטיות וממשלתיות ברוב התחומים שיכולות לסייע בתשלומים, עלויות סגירה ובמחיר סביר כדי להפוך את בעלות הבית לנגישה יותר, אומר קאמינגס.

תשלומים נמוכים יותר נשמעים נהדר, אבל הם בדרך כלל מובילים לתשלומים חודשיים גבוהים יותר. בחזרה לבית הזה של 200,000 $: אם אתה משלם מקדמה של 40,000 $, אתה חייב רק 160,000 $ בתוספת ריבית. אם תשלם מקדמה קטנה יותר, תהיה חייב יותר כסף על המשכנתא שלך באותו פרק זמן, כך שהתשלומים החודשיים שלך יהיו גדולים יותר. (יש גם אפשרות שתצטרכו לשלם ביטוח משכנתא פרטי או ביטוח משכנתא, הוסבר להלן.) ככל שתשקיעו יותר, כך תצטרכו פחות: תהיה לכם הלוואה קטנה יותר להחזיר. מקדמה נמוכה יותר אולי נשמעת כמו עסקה מתוקה, אבל לפני שאתם הולכים על זה, שקול כיצד זה ישפיע על התשלומים החודשיים שלך.

אם אתה רוצה לקנות בית, בדוק איזה סוג מקדמה אתה עשוי להזדקק, והתחיל לחסוך. גם אם אתה יכול לשלם פחות מ-20 אחוז עבור המקדמה שלך, כסף נוסף בבנק לא יזיק לך.

5 קראו על ביטוחי משכנתא פרטיים (PMI) וביטוחי משכנתא

ביטוח משכנתא פרטי וביטוח משכנתא מתווספות עמלות לתשלום המשכנתא החודשי שלך. הם נדרשים בדרך כלל כאשר רוכש דירה משלם מקדמה של פחות מ-20 אחוז ממחיר הרכישה של הבית והם מגנים על המלווה, לא על בעל הבית, במקרה שבעל הבית אינו מסוגל עוד לבצע תשלומים על הלוואת המשכנתא שלו.

אם רוכש דירה פוטנציאלי לא מצליח למצוא את הכסף עבור מקדמה של 20 אחוז, המלווים עשויים לראות בהם לווה מסוכן. ייתכן שהם עדיין יאשרו את הלוואת המשכנתא, אך במקרים רבים היא תבוא עם הדרישה שהלווה ישלם פרמיית ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא פרטי משויך להלוואות קונבנציונליות, עם תעריפים המשתנים לפי סכום המקדמה וציון האשראי. לפי האמונד, בדרך כלל מדובר בעלות שנתית נוספת של בין 0.3 ל-1.5 אחוז מהמשכנתא שלך, אם כי היא יכולה להשתנות.

רוב ההלוואות הלא קונבנציונליות - במיוחד הלוואות FHA - דורשות ביטוח משכנתא. בעוד שהתנאים והתעריפים משתנים בהתאם אם יש לך הלוואת FHA או הלוואת USDA, ביטוח משכנתא מגדיל את סכום ההלוואה שלך ואת העלות הכוללת של ההלוואה שלך, על פי הלשכה להגנה פיננסית לצרכן.

חשבו על ביטוח משכנתא פרטי וביטוח משכנתא כחסרון בביצוע מקדמה קטנה יותר. בזמן שאתה חוסך כסף בהתחלה, התשלומים החודשיים שלך יהיו גדולים יותר ממה שהיו עם מקדמה של 20 אחוז. ברוב המקרים, ביטוח משכנתא פרטי אינו נדרש יותר ברגע שיש לך 20 אחוז הון עצמי בביתך - לאחר ששילמת כ-20 אחוז ממחיר המכירה של הבית באמצעות המקדמה והתשלומים החודשיים שלך. כדי לקבוע שיש לך 20 אחוז הון עצמי, סביר להניח שתצטרך למחזר כדי להסיר את המנדט PMI.