זה לא סוד ש-2021 הייתה שנה חמה לשוק הנדל'ן. בתים נמכרים במחירי שיא, מלחמות הצעות מתקיימות לעתים קרובות עבור המלאי המצומצם הזמין, וזה לא יוצא דופן שקונים משלמים על רכישות בתים לחלוטין במזומן.

למרות שנראה שהשוק מתנרמל במקצת ככל שיותר רישומים הופכים לזמינים, לשנת 2022 צפויה כמה בעיות ואתגרים ייחודיים משלה בכל הנוגע למכירת נדל'ן. שני גורמים בפרט עשויים להשפיע על השוק בשנה הקרובה:

• החלטת הפדרל ריזרב בנובמבר להפחית את מאמצי הגירוי הכלכלי של עידן המגפה.
• השקעות זרות חוזרות לשוק הנדל'ן בארה'ב עם פתיחת גבולות ארה'ב.

הנה מבט מקרוב על האופן שבו גורמים אלה ישפיעו על הנדל'ן במהלך 12 החודשים הקרובים, ועל היכולת שלך לקנות או למכור בית.

הפדרלים מכריזים על סיום אמצעי הגירוי של עידן המגיפה

בתחילת נובמבר, ה הודיע ​​הפדרל ריזרב מתכננת לצמצם את תוכנית רכישת האג'ח שלה בסך 120 מיליארד דולר ולהתחיל להפסיק את המאמץ ההיסטורי שלה לייצב את כלכלת ארה'ב בתוך רכבת ההרים של COVID-19. ההחלטה מגיעה בתגובה להתאוששות הכלכלית המשמעותית שחוותה המדינה בחודשים האחרונים. עם סיום צעדי התמריצים הפדרליים, הבנק המרכזי יצמצם את רכישות האג'ח ב-15 מיליארד דולר בכל חודש עד ינואר.

קָשׁוּר: בין אם אתה מוכר, קונה או מממן מחדש, אתרי הנדל'ן החכמים האלה יכולים לעזור

'החלטת הפדרל ריזרב להקטין את רכישות הנכסים מייצגת ניסיון לנרמל את המדיניות המוניטרית, שעברה למצב משבר כשהמגיפה הידקה את אחיזתה בכלכלת ארה'ב', אומר מארק המריק, אנליסט כלכלי בכיר וראש לשכת הבנקאות בוושינגטון.

הכל טוב ויפה, אבל מה זה אומר עבורך, רוכש הדירה או המוכר? סיום רכישות הנכסים נתפס על ידי מומחים רבים בתעשייה כמבשר לעלייה בריבית. ושיעורי משכנתא גבוהים יותר פירושה שקניית דירה הופכת פחות משתלמת עבור אמריקאים רבים.

'ההפחתה של הפד פירושה שיירכשו פחות אג'ח משכנתאות וחוב אוצר. כתוצאה מכך, שיעורי המשכנתא יעלו', מסביר אדוארד מרמלשטיין, יועץ נדל'ן ומייסד חברת One and Only Holdings, חברת ייעוץ בוטיק הפונה למשקיעים. ״ככל ששיעורי המשכנתא עולים, הבתים מתייקרים לנשיאה אם ​​אתה מממן את הרכישה. '

לקראת 2022, סביר להניח ששיעורי המשכנתא יעלו בין 0.25 ל-0.5 אחוז, מה שעשוי לעשות הבדל גדול עבור חלק מרוכשי דירות פוטנציאליים.

'כרגע, שיעורי המשכנתא הם בין 2.5% ל-3%, כך שעלייה של 0.25% תגדיל את ההוצאה החודשית שלכם ב-20%, וזה משמעותי. לכן, תמיד עדיף לקנות עכשיו, במקום בעוד חצי שנה', ממשיך מרמלשטיין.

לעליות ריבית צפויות להיות ההשפעה המשמעותית ביותר על הקצה התחתון של השוק, שבו חצי נקודה יכולה להיות ההבדל בין סבירות לבלתי סבירות, אומר פרדריק ורבורג פיטרס, מנכ'ל וורבורג תיווך .

הוא מי חמצן טוב לניקוי

'בקצוות הגבוהים של השוק, שיעורי ריבית גבוהים ככל הנראה יכניסו את עליות המחירים, אבל לא סביר שהן ישפיעו באופן משמעותי על הנפח', אומר ורבורג פיטרס.

כדאי גם לציין שהעלאת הריבית החזויה היא לא בדיוק אידיאלית בתקופה שבה מחירי הדירות כבר היו בשמיים. לפי דוח Redfin שפורסם בנובמבר (שכיסתה את תקופת ארבעת השבועות שהסתיימה ב-14 בנובמבר), מחירי מכירת הבתים החציוניים עלו ב-13% משנה לשנה ל-357,881 דולר בחודש שעבר. הם עלו ב-30% לעומת התקופה המקבילה ב-2019. בנוסף, המחירים המבוקשים של בתים חדשים שנרשמו לתקופת הזמן המכוסה בדוח עלו ב-13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וב-27% משנת 2019, לחציון. של 4,725.

'שיעורים גבוהים יותר יפגעו הרבה יותר מאחר שמחירי הנדל'ן טיפסו ב-20% או יותר בשנה האחרונה', אומרת מליסה קון, סגנית נשיא אזורית ובנקאית משכנתאות בכיר ב- משכנתא ויליאם ראוויס . 'השילוב יהיה קשה על שוק הנדל'ן. אנשים עדיין יוכלו לקנות — אבל הם יוכלו להרשות לעצמם פחות מקום״.

תשואות השקעות זרות בשנת 2022

מכיוון שגבולות המדינה היו סגורים ברובם במהלך רוב המגיפה, שוק הדיור בעצם היה מוגן מפני עלייה גדולה עוד יותר במחירי הרכישה, שאולי נבעה על ידי משקיעים זרים שהתעסקו בשוק. מציאות זו עומדת לעבור במהירות לכיוון ההפוך כאשר גבולות ארה'ב ייפתחו מחדש.

משקיעים זרים מחכים כבר כמעט שנתיים כדי לחזור לשווקים בארה'ב, אומרים מומחים. ככל שמתווספות טיסות וצוואר הבקבוק של ויזה זרה יורדת, תהיה האצה של כסף מחו'ל שזורם לנדל'ן בארה'ב. זו התפתחות שתועיל לחלק, אבל לא לכולם.

קָשׁוּר: 4 צעדים שאתה חייב לנקוט אם אתה רוצה לקנות בית בשנה הבאה

'השווקים הגדולים, כמו ניו יורק, מיאמי ולוס אנג'לס, אמורים להרוויח היטב מהחזרה של משקיעים זרים. ספציפית, המוכרים בערים הללו מרוויחים הכי הרבה כי ככל שמשקיעים זרים נכנסים לשווקים, המחירים עולים', מוסיף מרמלשטיין.

עם זאת, אם אתה קונה פוטנציאלי, ייתכן שהריצה הזו לא תהיה אידיאלית, במיוחד בשילוב עם העלאת שיעורי הריבית באופק.

'בין העלאת שיעורי המשכנתא לתשואה של משקיעים זרים, עלות הדיור בוודאי תתייקר', אומר מרמלשטיין.

ובכל זאת, לא כל מומחי הנדל'ן משוכנעים שיש שינויים כה משמעותיים לפנינו, לפחות לא לגבי משקיעים זרים שיציפו את השוק ב-2022 - במיוחד עכשיו כשזן חדש של נגיף הקורונה מאיים על כל חזרה לשגרה.

'עם הופעתו של זן Omicron של COVID, אני חושב שהרבה הימורים באוויר, אם לא כבויים', אומרת אלן סייקס, מתווך של Warburg Realty. 'לא סביר שרוב האנשים צפו את הגלים המחודשים של הסגרים אפשריים, השבתות וההשפעה על הנסיעות. כתוצאה מכך, אני לא רואה זרם גדול של משקיעים זרים כפי שציפינו בעבר בעיר ניו יורק ובמקומות אחרים במדינה. תמיד יהיו הקונסורציומים הגדולים יותר והשחקנים הגדולים שבאים והולכים, אבל המשקיעים הבודדים ישכבו בשפל לזמן מה. זה פשוט קשה מדי בשלב הזה״.

טייק אווי לרוכשי דירות

המומחים ב דלת פתוחה המשיכו לחזות שעונת רכישת הבתים באביב 2022 תראה ביקוש גבוה ברחבי ארצות הברית למרות שינויים פוטנציאליים בשוק. גם עם עלייה בריבית ואפשרות ליותר תחרות קנייה מצד משקיעים זרים, עדיין יהיו שפע אפשרויות לקונים ולמוכרים כאחד והשוק ימשיך לנוע במהירות.

קָשׁוּר: השקעות נדל'ן עשויות להיות המפתח שלך לחופש כלכלי

'אמנם אנחנו לא יודעים איך ייראו הריביות, אבל אנחנו תמיד ממליצים ללקוחות לקבל הבנה מוצקה של הכספים שלהם כדי לקבוע את הצרכים האישיים שלהם', אומרת נדיה עזיז, המנהלת הכללית למשכנתאות של Opendoor. 'חקר האפשרויות חשוב על מנת למצוא את מוצר המימון הטוב ביותר העונה על הצרכים שלך. קיימים מוצרי משכנתא רבים ושונים, כולל אפשרויות מקדמה נמוכות, שעשויות לעזור לרוכשי דירות להגשים את חלומם לבעלות על דירה״.