אם אתה בשוק של בית חדש, אתה כנראה כבר מבין את החשיבות שיש לציון אשראי מוצק ולמקדמה מכובדת על מנת לזכות במשכנתא ולסגור רכישה בהצלחה. אבל האם אתה מבין לגמרי כמה קריטי שני הגורמים הללו הפכו לשוק הדיור התחרותי בו אנו נמצאים כעת, המאופיין במחסור בדיור ובריבית נמוכה?

הנה תמונת מצב של המציאות הנוכחית ברחבי המדינה: המקדמה הממוצעת ב -11 המטרו התחרותיים המובילים בארצות הברית היא 21 אחוזים. על פי מחקר חדש של LendingTree . במקומות מסוימים, כמו סן חוזה, קליפורניה; הרטפורד, קונטיקט וקליבלנד, אוהיו, מקדמות של 22 ו -23 אחוז הן הממוצע המקומי. יתר על כן, ל־ 73 אחוז מדהים מהקונים במטרו התחרותי האלה ציוני אשראי של לפחות 720.

במילים אחרות, זה לא הרודיאו האופייני שלך. אם אתה רוצה להצליח לנחות את בית חלומותיך (או לנחות בית, נקודה), עדיף שהפיננסים שלך יהיו במצב טיפ.

'בשוק הלוהט של ימינו, מלחמות הצעות מחיר מתרחשות בפנים שעה (ות של בית שיוצא לשוק. קונים פוטנציאליים צריכים לנקוט באסטרטגיות יצירתיות כדי להתבלט מול המתחרים ', אומר מארק וושבורן, מתווך עם בוטיק Condo בנאפולי .

תרצה לזכור את ההערות של וושבורן במיוחד אם אתה גר בשלושת המטרות עם ה שוקי הדיור התחרותיים ביותר, שעל פי דוח LendingTree ממוקמים (מדורגים לפי הסדר) סן חוזה, קליפורניה (מקדמה ממוצעת 23.67 אחוז; אחוז הרוכשים עם ציון אשראי 720 ומעלה 84 אחוז); סן פרנסיסקו, קליפורניה, (מקדמה ממוצעת 21.43 אחוז; אחוז הרוכשים עם ציון אשראי 720 ומעלה 81 אחוז), וראלי, צפון קרוליינה. (מקדמה ממוצעת 20.39 אחוז; אחוז הקונים עם ציון אשראי 720 ומעלה 70.48 אחוז).

בואו נסתכל מקרוב מדוע ניקוד אשראי ותשלום מקדמה הם כה קריטיים להפליא במיקומים החמים ביותר במדינה וכיצד לעשות סדר בהם לפני שתתחיל תהליך רכישת הבית.

חפצים קשורים

מדוע שני הגורמים הללו קיבלו חשיבות כה רבה

בעיקרו של דבר, זה מסתכם בזה: בשוק היפר-תחרותי, המוכרים יכולים להיות מוקפנים במיוחד ולבחור את ההצעה שהכי נוח להם, הכוללת בחירה בהצעה שעשויה להפוך אותם ל רוב כסף ושהם בטוחים ביותר ייסגרו בהצלחה ללא שיהוקים או נפילה בפקדון.

בשוק היפר-תחרותי, הקונה צריך לעשות בדיוק את זה ... להתחרות, אומר דרן הרצברג, מתווך נדל'ן מורשה עם Babst + הרצברג בניו יורק. למוכר שתי מטרות בבחירת הקונה - המחיר הגבוה ביותר והסיכון הנמוך ביותר.

כמה אור צריך צמח עכביש

רוב רוכשי הדירות משיגים אישור מראש למשכנתא ממלווה למימון עיקר רכישת הנכס. וחוזה המכר יהיה תלוי בכך שהקונה יבטיח את המשכנתא בסופו של דבר אם הצעתם תתקבל על ידי המוכר. במקרה שהקונה הפוטנציאלי לא יקבל אישור למשכנתא זו, עם זאת, הוא יכול לבטל את חוזה הרכישה ולהשאיר את מוכר הבית בלאט.

כאשר לרוכש דירות יש מקדמה חזקה או גבוהה וציון אשראי הוגן, זה נותן את ההנחה שהקונה יכול להתמודד בנוחות עם המשכנתא, ואם הצעתם תתקבל, הם עשויים שלא ליפול מהפקדון, אומר שאנטיי ברידג'ס. לוס אנג'לס מבוססת EXP Realty . הדבר האחרון שמוכר רוצה הוא להתחיל עם קונה ובהמשך לגלות כי האישור מראש שלהם מעולם לא הפך לאישור [ו] הם אינם מסוגלים לקנות את הבית.

ריאן מקפרטלנד, מנהל ויועץ משכנתאות בחדות משכנתא, אומר כי על רקע כזה מדובר במקדמה שהכי קריטית, ובמיוחד הפיקדון הכספי.

תהליך החשיבה הכללי הוא שככל שאתה מוכן להניח יותר כסף, כך יש לך יותר עור במשחק, כך אתה הופך לקונה חזק יותר, אומר מקפרטלנד. מקדמות גדולות יותר בדרך כלל מעידות על קונים מוסמכים ורציניים יותר. היכולת לחסוך סכום כסף גדול מדברת רבות על חוזקם הכלכלי של הקונים ואחריותם. ברור שזה לא תמיד המקרה, עם זאת, ברוב המקרים זה כן.

קו חשיבה זה נכון במיוחד כשמדובר בפיקדון כספי רציני, שהוא הפיקדון שקונה פוטנציאלי מטיל לפני סגירת בית כדי להראות שהוא רציני ברכישה.

אם הקונה לא עומד בדרישות החוזיות שלהם מבחינת הבטחת התחייבות למשכנתא במסגרת פרק זמן מוסכם, המוכר יכול לשמור על הפקדת הכסף הרצינית של הקונה. ככל שהפקדת הכסף הכבדה גדולה יותר, כך הקונה נמצא בסיכון ופחות המוכר נמצא בסיכון. ככל שהסיכון למוכר נמוך יותר, כך ההצעה אטרקטיבית יותר, מוסיף מקפרטלנד.

אז כל זה מסביר מדוע פיקדונות קיבלו חשיבות משמעותית. אבל מה עם ציוני אשראי, אתם שואלים? ישנן סיבות רבות מדוע ניקוד האשראי חשוב, אך הנה תצפית אחת חשובה במיוחד.

מסלסל ריסים הטוב ביותר עבור ריסים קצרים

אשראי טוב מתורגם למוצרי הלוואות רבים יותר לבחירת רוכשי בתים, אומר מארק מאירדירק, המתווך הראשי בוושינגטון די.סי. מתווכים עירוניים . וכאשר למוכרי בתים יש אינספור הצעות לבחירה, סוכניהם יעדיפו לרוב את העדיפות הפיננסית של הקונה הפוטנציאלי על ידי התחשבות במימון הקונה. סוּג .

אם לשים הצעות מזומנים בצד, קונים המשתמשים במימון קונבנציונאלי מעדיפים על פני הלוואות FHA או VA, אומר Meyerdirk. לכן, לקונה שיש לו את היכולת 'להיות קונבנציונאלי' יש סיכוי טוב יותר להצליח כאשר הוא מתחרה ברוכשים אחרים.

דרכים להפריד את עצמך מהתחרות

בהתחשב במציאות זו, ישנן מגוון דרכים לשפר את הסיכויים שלך להצליח כרוכש דירות כולל את הברור מאליו: שפר את ציון האשראי שלך והגדיל את המקדמה שלך.

יש עכשיו שפע של לווים עם אשראי טוב. בגלל זה, זה הפך להיות הרבה יותר חשוב להתבלט כ לווה ולשמור על אשראי גדול ומאזן נהדר, אומר אדם סליטא, מנכ'ל ומייסד שותף של חברת הסעד חובות .

כמה מהדרכים הטובות ביותר לשפר ולשמור על ציון האשראי שלך כוללות הורדת היתרות בכרטיסי האשראי וההלוואות השונות שלך, אי ביצוע תשלומים מאוחרים ושמירה על יחס החוב הכללי להכנסה שלך (DTI) נמוך ככל האפשר.

ודא שאתה מקבל את ה- DTI נמוך ככל האפשר. הדרך הקלה ביותר לעשות זאת היא על ידי תשלום הלוואות והתחייבויות ביתרות קטנות יותר שעשויות להשפיע לרעה על ההוצאות החודשיות שלך ועל כן ה- DTI שלך, מסביר סליטא. החשבונות אשר ככל הנראה יהיו האשמים בתרחיש זה הם חשבונות כרטיסי אשראי, הלוואות אישיות, הלוואות סטודנטים והלוואות אוטומטיות. אם יש לך אחד מסוגי החשבונות הללו והם קרובים יחסית לתשלום, קח כסף מזומן נוסף כדי לשלם אותם לחלוטין. זה יוריד את ה- DTI שלך וכיתרון נוסף יגביר את ניקוד האשראי שלך.

הגש הצעה במזומן

אם הכספים שלך הם בלתי מוגבלים (מה שברור שלא המקרה לכולם) אתה יכול לשקול גם הצעה במזומן, שככל הנראה הפך להיות מקובל בהרבה. הצעה במזומן היא בדיוק איך שזה נשמע - הצעה במזומן, כלומר רוכש הדירות ירכוש את הנכס מבלי שיהיה צורך להבטיח הלוואת משכנתא או צורת מימון אחרת.

באופן לא מפתיע, הצעות אלה אטרקטיביות יותר עבור המוכר מכיוון שהסיכון של מימון קונה פוטנציאלי ליפול מבוטל, שוב, וכתוצאה מכך זמן סגירה מהיר יותר, אומר וושבורן, מבית הבוטיק Condo Naples. נראה כי כל ההצעות במזומן נמצאות בשיא כל הזמנים כרגע, במיוחד בשוקי הבית השני כמו נאפולי, פלורידה. רבים מרוכשינו מימשו רווחים משמעותיים בתיקים הפיננסיים שלהם ומעבירים רווחים אלה לנדל'ן.

על רקע תנאי השוק הנוכחיים, לרוכשי המזומנים יש יתרון משמעותי על פני הקונה המסורתי המעוניין לממן רכישת בית, אומר וושבורן.

כלול הוכחת כספים בעת ביצוע הצעה

דרך הרבה פחות זולה להפוך את הצעת המחיר על בית לתחרותית יותר היא לספק הוכחת כספים בעת הצעת מחיר על בית, אומר Meyerdirk, מ- Urban Brokers. למעשה, פירוש הדבר לספק תיעוד של הנכסים הפיננסיים שלך, אשר באמצעותם ניתן לבסס את איתנותך הפיננסית מול המוכר, ולהבטיח להם שהעסקה לא צפויה לקרות.

קונים יכולים להגמיש את כוחם הפיננסי באמצעות הוכחת כספים, מסביר Meyerdirk. קונים שעושים זאת צריכים להקפיד לכלול חשבונות פרישה (בהנחה שיש להם אפשרות ללוות כנגדם) יחד עם כל כספי חשבונות הצ'קים והחסכון שיש להם גישה אליהם.

לוותר על מקרים

דרך אחרונה להפוך את ההצעה שלך למושכת עוד יותר למוכר היא לוותר על רוב המקרים. זה טיפ נוסף שוושבורן מציע לרוכשי הבית הפוטנציאליים שלו.

הדרך היחידה להתחרות היא שיהיו כמה שפחות מצבים בהצעה, הוא מסביר. מגירה היא תנאי שיש לעמוד בו לפני שהקונה ימשיך. לדוגמה, הצעת קונה יכולה להיות תלויה בכך שהקונה ימכור את ביתו, או הערכת שווי הבית של המוכר, או בכפוף לבדיקה חיובית של הנכס.

בדרך כלל וושבורן אומר ללקוחותיו לעולם לא לוותר על מצבי הבדיקה, ומסיבות טובות. פעולה זו עלולה להוביל להפתעות לא נעימות עבור הקונה בדמות תיקונים מהותיים שייתכן שיהיה צורך לבצע את הדרך אם יש לבית בעיות מבניות. אך כקונה, תוכל לשקול לוותר על מצבים אחרים פחות קריטיים.

השוק של ימינו פירושו שרוכשי הדירות צריכים להתאמץ במיוחד בכדי לרכוש בית - בעוד שוויתור על מצב נורמלי אחד לפחות יכול לעזור לך להתבלט, נזהר לפני שתמשיך עם חלק מההגנות החיוניות הללו, אומר וושבורן.

איך לגרום לעיניים נפוחות להיעלם